FGT คิดว่าทางเลือกที่ดีที่สุดของคุณในอนาคต
นักออกแบบการรวมระบบใน FGT
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การจำแนกประเภท
- 2025-12-06
- 6:43 am
กลยุทธ์การนำป้ายอาคารอัจฉริยะไปใช้งานและการประเมินผู้รวมระบบแรงดันต่ำในอาคารอพาร์ตเมนต์ไถหนาน
กลยุทธ์การนำป้ายอาคารอัจฉริยะไปใช้งานและการประเมินผู้รวมระบบแรงดันต่ำในอาคารอพาร์ตเมนต์ไถหนาน
——以第一通用科技（FGT）為例
報告對象： 建設公司專案開發部 / 工務部
摘要 (Abstract)
隨著房地產市場對居住品質要求的提升，以及政府對淨零排放與智慧城市的推動，「智慧建築標章」已成為提升集合住宅建案價值與競爭力的關鍵指標。本報告針對台南地區之弱電工程需求進行分析，探討在爭取智慧建築標章的過程中，如何選擇合適的系統整合商（SI）。並以在地廠商「第一通用科技有限公司（First General Technology）」為案例，評估其中央監控、雲端整合及維運管理能力，是否符合建設公司對於高品質集合住宅的開發需求。
1. 前言 (Introduction)
1.1 背景說明
台南地區近年受惠於南科效應，房地產市場蓬勃發展。現代集合住宅已從單純的硬體建設，轉向強調「軟硬整合」的智慧化居住體驗。取得「智慧建築標章」不僅符合法規獎勵趨勢，更是建設公司展現品牌技術力的重要手段。
1.2 問題陳述
傳統水電或弱電承包商多僅具備硬體佈線與設備安裝能力，缺乏跨系統（BA、Security、ICT）的整合技術，常導致案場出現「有設備、無智慧」的孤島效應，難以通過智慧建築標章的嚴格審查。因此，尋具備研發與整合能力的弱電工程商成為關鍵。
2. 智慧建築標章評估指標與弱電需求 (Regulatory Standards)
根據內政部建築研究所最新規範，智慧建築標章評估包含六大指標。弱電工程商需在以下範疇提供具體解決方案：
評估指標 建設公司之需求 弱電工程承包商需具備之核心能力 基礎設施 結構化佈線與穩定網路 光纖到戶 (FTTH)、資訊機房規劃、公共 Wi-Fi 覆蓋。 維運管理 降低物管人力成本 BA 中央監控系統（水電、消防設備狀態監測）、BIM 模型整合。 安全防災 確保住戶人身安全 影像辨識 (AI CCTV)、電子圍籬、與火警授信總機連動之門禁系統。 節能管理 符合 ESG 與能耗法規 EMS 能源管理系統、公設照明自動排程控制、需量控制。 สุขภาพและความสะดวกสบาย 提升居住環境品質 環境感測器 (CO2/PM2.5) 連動全熱交換機或排風扇。 智慧創新 差異化行銷賣點 住戶專屬 App、雲端對講機、包裹收發通知系統。
3. 廠商個案評估：第一通用科技 (Case Study: FGT)
本章節針對台南在地廠商「第一通用科技有限公司」進行適配性分析。
3.1 公司屬性與技術底蘊
第一通用科技（FGT）與傳統弱電行不同，定位為「系統整合製造商」。其具備底層控制器（PLC/DDC）程式撰寫與上層圖控軟體（SCADA）開發能力。此技術特徵對於智慧建築標章中要求高度連動的「系統整合」項目具有顯著優勢。
3.2 系統架構整合能力
參考下圖之智慧建築系統整合架構，FGT 之實績顯示其能將各分散子系統（總部/管理中心、資料中心、各棟建築）透過廣域網路進行彙整，這對於大型集合住宅或多棟式造鎮計畫尤為重要。
(圖示說明：智慧建築需透過安全網路層，將各子系統數據回傳至中央管理中心或雲端資料庫，此為取得標章之必要架構。)
3.3 在地化服務優勢 (SWOT分析)
- 優勢 (Strengths):
- 地緣關係： 位於台南安平工業區，對於台南及南科周邊建案能提供即時的案場支援與售後維修。
- 標章輔導經驗： 擁有協助建設公司取得銀級以上標章之實績，熟悉送審流程與計分標準。
- 客製化能力： 能配合建設公司品牌需求，客製化住戶 App 介面或管理系統。
- 機會 (Opportunities):
- 隨著台南高階住宅需求增加，具備完整 AIoT 解決方案的廠商將成為建設公司的首選合作夥伴。
4. 執行策略建議 (Implementation Strategy)
若建設公司決定將第一通用科技納入供應鏈，建議採取以下執行策略：
4.1 早期介入機制 (EBI, Early Contractor Involvement)
- 策略： 在建築設計階段（規劃設計圖完成前），即讓弱電整合商參與討論。
- 目的： 預留足夠的弱電管道間（Shaft）、機房空間及感測器配置點位，避免結構體完成後需二次施工或洗孔，影響建築結構與美觀。
4.2 明確訂定驗收標準 (SLA)
- 策略： 於合約中明訂「智慧建築標章」為驗收條件之一。
- 重點： 系統必須具備開放通訊協定（如 Modbus, BACnet），確保未來設備汰換時不被單一廠商綁架。
4.3 維運移交計畫
- 策略： 要求廠商提供完整的教育訓練給予未來的物業管理公司。
- 重點： 包含 App 的後台管理、BA 系統的簡易故障排除，以及明確的保固維修聯絡窗口。
5. 結論 (Conclusion)
綜合評估，針對台南地區欲取得智慧建築標章的集合住宅建案，บริษัท เฟิสท์ เจเนอรัล เทคโนโลยี จำกัด具備相對應的技術實力與地緣優勢。其從研發製造到系統整合的一條龍服務模式，能有效解決建設公司在機電整合上的痛點。
【專案名稱】弱電系統整合工程暨智慧建築標章輔導
1. 專案概述與目標 (Project Scope)
- 1.1 工程範圍： 本案包含全區弱電系統之細部設計、設備供應、安裝施工、系統整合測試、教育訓練及保固維護。
- 1.2 標章目標： 承包商需保證本案取得內政部建築研究所核發之**「ป้ายอาคารอัจฉริยะ」[等級：合格級/銀級/黃金級]**。
- 1.3 關鍵職責： 承包商須負責整合不同子系統（如對講、監控、門禁、停車管理），並提供單一操作介面（App或中控軟體）。
2. 智慧建築標章執行要求 (Certification Requirements)
💡 重點提示： 此章節要求廠商不能只賣設備，必須對「拿標章」這件事負責。
- 2.1 評估指標承諾： 投標廠商需依據「2024年版智慧建築評估手冊」，針對六大指標（基礎設施、維運管理、安全防災、節能管理、健康舒適、智慧創新）提出具體的**「預計得分策略表」**。
- 2.2 送審服務： 報價需包含協助業主準備候選證書及正式標章所需之計算書、圖說繪製及相關行政送審作業費用。
- 2.3 變更設計配合： 若因標章審查委員意見需調整設備或點位，承包商需無條件配合修正圖說與現場配置（在合理範圍內）。
3. 關鍵技術規格 (Technical Specifications)
💡 重點提示： 指定開放通訊協定（BACnet/Modbus）是防止未來被單一廠商綁架的關鍵。
- 3.1 中央監控系統 (BA/BMS)：
- 必須具備 Web-based 操作介面，管理員可透過瀏覽器登入。
- 通訊協定： 系統必須支援標準開放通訊協定（Modbus TCP/RTU, BACnet IP），嚴禁使用封閉式私有協定。
- 監測項目： 受水箱/各揚水泵浦狀態、發電機狀態、公共區域照明迴路、消防受信總機移報訊號。
- 3.2 安全防災與影像監控 (CCTV)：
- 攝影機需支援 AI 影像分析功能（如：電子圍籬、人流偵測、滯留偵測）以符合標章加分項目。
- 錄影主機 (NVR) 需具備與門禁系統連動之 I/O 介面（例：門禁異常開啟時，CCTV 自動跳出畫面）。
- 3.3 門禁與對講系統 (Access Control & Intercom)：
- 住戶室內機需具備呼叫管理中心、戶對戶通話功能。
- 支援雲端對講功能（手機 App 接聽訪客來電、遠端開門）。
- 門禁系統需整合 eTag 車牌辨識與 QR Code 訪客系統。
- 3.4 住戶服務平台 (Community App)：
- 需提供住戶專屬手機 App（iOS/Android），功能需包含：社區公告、公設預約、包裹通知、管理費查詢、瓦斯抄表等。
4. 系統整合與介面 (System Integration)
- 4.1 儀表板設計 (Dashboard)： 投標書中需附上中央監控系統之**「圖控介面示意圖 (UI Mockup)」**，需呈現直覺化的 2D 或 3D 建築圖示。
- 4.2 連動邏輯： 需列舉至少 3 項跨系統連動情境。
- 範例：CO2 濃度過高（感測器）→ 自動啟動全熱交換機（空調）→ 通知管理員（App）。
5. 專案管理與維運保固 (Project Management & SLA)
- 5.1 施工計畫： 需說明配合土建進度的管線預埋計畫，以及與機電、消防廠商的介面協調會議機制。
- 5.2 教育訓練： 交屋前需對物業管理人員進行至少 [X] 小時的系統操作教育訓練，並提供操作手冊及簡易故障排除指南。
- 5.3 保固與維修：
- 全系統保固 [2] 年。
- 緊急維修響應： 廠商需承諾在接獲報修後 [4-8] 小時內派員至台南案場檢修（此點針對在地廠商優勢作要求）。
- 軟體版本更新與維護費用的後續收費標準需透明列示。
6. 投標應交付文件 (Deliverables)
投標廠商請備妥以下文件：
- 公司實績表： 過去 3 年內台南/南部地區集合住宅、智慧建築標章獲證案件清單。
- 系統架構圖： 說明各子系統如何透過網路層連結至伺服器。
- 智慧建築配分試算表： 針對本案的得分規劃。
- 詳細報價單： 需分列「設備費」、「施工費」、「軟體授權費」、「標章輔導費」。
💡 顧問建議：如何使用這份 RFP？
- 發送對象： 除了第一通用科技，建議另外發給 1-2 家具有規模的弱電商（如中興保全科技、或其他台南在地知名SI），形成比價效應。
- 面談重點： 當廠商回覆這份 RFP 時，請特別關注**「第 4 點：系統整合」**。
- 如果廠商拿不出清楚的 UI 介面圖，或者說「這個等得標後再設計」，通常代表他們軟體能力較弱，未來可能會發生硬體裝好了但軟體很難用的狀況。
- 合約綁定： 最後簽約時，請務必將**「取得智慧建築標章候選證書」**列為其中一期工程款（例如 10%-15%）的請款條件，以保障您的權益。
附件一：智慧建築標章計分策略承諾表 (RFP Appendix I)
填表須知： 投標廠商須承諾依據本表所列之目標，提供對應的設計方案與預估得分。所有預估得分須經業主確認後，作為驗收及合約變更的依據。
承諾表（依據 2024 年智慧建築評估手冊六大指標）
| A. 指標項目 (6大項) | B. 評估內容 (細項範疇) | C. 建設公司目標 (Target) | D. 承包商承諾方案 (Proposed Solution) | E. 預估得分 (Estimated Score) | F. 證明文件 / 系統介面 (Proof/Interface) |
| 1. 基礎設施 | 資訊網路佈線架構 | 必須達成「光纖到戶 (FTTH)」 | [請填寫：採用 O 型/樹型/環狀架構] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：資訊網路系統圖] |
| 公共網路頻寬 | 滿足未來 10 年頻寬需求 | [請填寫：機房與骨幹網路的速率規格] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：設備規格書] | |
| 2. 維運管理 | 中央監控系統 (BA) | 需具備圖控介面與遠端監控功能 | [請填寫：BA 系統廠牌與監控點位數量] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：圖控介面示意圖 (UI Mockup)] |
| 智慧物業管理 | 整合物業管理 App | [請填寫：App 的核心功能（如線上報修/公設預約）] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：App 介面規劃圖] | |
| 3. 安全防災 | CCTV 與防盜 | 需達「AI 影像分析」等級 | [請填寫：使用 AI 邊緣運算或中央平臺分析] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：AI 偵測連動邏輯說明書] |
| 門禁對講系統 | 雲端化對講與門禁卡片整合 | [請填寫：對講機廠牌/是否支援 QR Code 訪客] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：門禁與對講系統架構圖] | |
| 停車場管理 | 車牌辨識結合室內導引 | [請填寫：車牌辨識準確率承諾 (例如 98%)] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：系統連動測試報告] | |
| 4. 節能管理 | 能源管理系統 (EMS) | 精準分攤公設用電與能耗監控 | [請填寫：EMS 監控儀表數量與數據採集頻率] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：節能計算書] |
| 照明控制 | 公設區域照明智慧控制 | [請填寫：採用 DALI/0-10V 協定控制點位數量] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：照明控制點位圖] | |
| 5. 健康舒適 | 空氣品質偵測 | 停車場與梯廳 CO2/PM2.5 偵測 | [請填寫：偵測器廠牌、設置點位與連動設備] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：設備校正報告] |
| 6. 智慧創新 | 系統連動性 | 具備至少 3 種以上跨系統連動 | [請填寫：請具體列舉 3 個連動情境與邏輯] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：連動邏輯說明書] |
| 智慧家居介面 | 預留住戶室內智慧家庭擴充介面 | [請填寫：採 ZigBee/Z-Wave 或開放協議] | [請填寫：預估得分] | [請填寫：室內佈線圖] | |
| สรุป | 總預計得分 | [請填寫：總得分目標，例如 70 分，以達銀級] | – | [請填寫：總預估得分] | – |
輔導重點與合約注意事項
📝 注意事項：開放通訊協定強制要求
請在技術合約中強制要求所有子系統（包含 BA/BMS 軟體平台）必須提供開放式 API 或 SDK 供業主使用，並明確註明所使用的通訊協定（例如：Modbus、BACnet、MQTT）。這將確保未來業主或物業公司更換維護廠商時，不會因軟體介面被鎖定而產生高額的轉換成本。
📄 交付文件的強制性
投標廠商在完成並交付這份表格後，表格中的**「預估得分 (E)」และ「承諾方案 (D)」**應視為正式合約附件，具備法律效力。若最終標章審查未達承諾得分，建設公司有權要求廠商無償調整或扣減工程款。
旨在協助您的建設公司，從技術、成本與維護三個層面，深度驗證承包商（如第一通用科技）的能力與報價的合理性，確保專案能順利取得智慧建築標章。
集合住宅弱電系統整合商技術面議清單
目標： 確認廠商對標章的理解度、系統整合能力，並發掘隱藏的維護成本。
一、 智慧建築標章執行與承諾 (Certification & Compliance)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 評估要點 (Evaluation Rationale) |
| 標章得分保證 | 貴公司如何保證實際得分能達到 RFP 中承諾的 [銀級/黃金級]？若未達標的懲罰機制為何？ | 確認廠商是否願意將「標章承諾」寫入合約，避免口頭承諾。 |
| 送審文件專責 | 誰是負責智慧建築標章送審文件撰寫และ行政協調的專責人員？此人是貴公司的正職員工嗎？ | 評估廠商是否具備專業的顧問能力，而非僅為外包行政服務。 |
| 設計彈性 | 規劃設計圖完成後，若審查委員要求調整點位或設備，費用由誰負擔？ | 釐清標章審查過程中的設計變更風險，一般責任應由具備標章經驗的 SI 吸收。 |
| 未來趨勢 | 針對未來可能發生的標章升級（例如：資安要求），貴公司是否具備軟體升級的規劃能力？ | 評估其系統是否具備長期維護與升級的彈性。 |
二、 系統整合與技術架構 (Integration & Technical Architecture)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 評估要點 (Evaluation Rationale) |
| 中央監控 (BA) 介面 | 貴公司的 BA 系統圖控介面 (HMI) 是否能現場展示？是否支援手機/平板登入？ | 視覺化驗證廠商的軟體開發能力，避免紙上談兵。 |
| 通訊協定 | 貴公司承諾在哪些子系統（如 BA、EMS）使用開放通訊協定（BACnet/Modbus IP）？是否能提供相關的 API 文件？ | 這是避免未來被廠商鎖定的最關鍵問題。必須堅持開放協議。 |
| 連動邏輯實作 | 如何確保門禁、CCTV 與消防系統能有效連動？請提供一個具體的連動邏輯程式碼片段或流程圖。 | 驗證其系統整合 (SI) 的深度，而不僅是硬體安裝。 |
| 資料儲存與資安 | 系統資料（如 CCTV 影像、住戶資料）儲存於何處（本地伺服器/雲端）？如何符合個人資料保護法？ | 確保住戶隱私與系統安全，特別是對於雲端解決方案。 |
| 住戶 App | 住戶 App 是採用貴公司現有產品還是需要從零開始開發？能否配合本建設公司 CI 進行客製化？ | 釐清軟體成熟度與客製化費用。 |
三、 報價細節與隱藏成本 (Cost & Licensing Structure)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 評估要點 (Evaluation Rationale) |
| 軟體授權費用 | 除了初次建置費用外，每年是否需要支付軟體授權費（License Fee）？費用佔比多少？ | 這是最常見的隱藏成本。若有，必須列入建設公司的長期維護成本評估。 |
| 擴充與升級 | 若未來建案擴充或軟體大版本升級，授權費用如何計算？是否需重新購買硬體？ | 評估系統架構的擴充性與長期成本。 |
| 設備標準 | 請提供所有主要設備（如伺服器、NVR、交換器）的廠牌、型號及**生命週期（Life Cycle）**承諾。 | 避免使用已被市場淘汰或生命週期短的設備，導致系統提早報廢。 |
| 施工責任劃分 | 與水電、機電、消防的介面責任如何劃分？管線預埋/穿線/結線的費用責任歸屬。 | 釐清施工界線，避免多方推諉責任，導致工期延宕。 |
四、 專案管理與在地維護 (Local Execution & Maintenance in Tainan)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 評估要點 (Evaluation Rationale) |
| 台南在地支援人力 | 貴公司常駐台南地區的系統工程師（非業務）有幾位？維護人員配置狀況如何？ | 確認廠商（特別是第一通用科技）的在地化承諾是真實的，這對於南部的專案維護至關重要。 |
| 專案經理經驗 | 請介紹本專案的專案經理（PM）及其過去 3 年內台南地區ที่อยู่อาศัยโดยรวม的成功案例。 | 驗證 PM 的在地協調能力與集合住宅的實戰經驗。 |
| 教育訓練 | 提供給物業管理公司的系統操作訓練計畫為何？是否包含實際情境演練？ | 確保交屋後物業公司能順利接管並操作複雜的智慧系統。(特別是第一通用科技採用線上youtube可回放影片教學方式) |
| 緊急響應時間 (SLA) | 針對系統重大故障（如中央監控當機），貴公司承諾的到場處理時間（SLA）為何？ | 必須將其寫入合約，確保服務品質。(特別是第一通用科技採用7×24小時方式) |
總結建議
請務必記錄廠商在面議中的口頭承諾，特別是關於**隱藏成本（軟體授權費）และ系統開放性（通訊協定）**的部分。一旦確認，應要求將這些承諾補入 RFP 的回覆文件或直接載入最終合約中。
您已經完成了從市場分析、RFP 撰寫到技術驗證的完整流程。接下來的重點將會是最終的合約談判與工程款項的支付節點。
弱電工程款項支付節點建議表
| 階段 | 支付比例 (建議) | 關鍵里程碑 / 款項釋放條件 (Release Conditions) | 風險控管 / 備註 (Risk Rationale) |
| 階段一：合約簽訂與前期設計 | 10% | 1. 雙方簽訂合約生效。 2. 承包商提交智慧建築標章計分策略表และแผนผังสถาปัตยกรรมระบบ，經業主審核通過。 3. 專案經理與送審人員名單提報。 | 確保廠商對標章的理解度與設計方向正確，啟動行政作業。(特別是第一通用科技採用取得標章認證師的編制) |
| 階段二：管線預埋與佈線 | 25% | 1. 建築結構體進行至 [例：五樓板]，公共區域預埋管線與箱體完成業主與監造查驗。 2. 主要設備（如光纖）訂單證明提交。 | 此為與土建進度最相關的階段，與結構體同步驗收。(特別是第一通用科技具備BIM設計管線佈線設計) |
| 階段三：主機設備安裝與系統試運轉 | 25% | 1. 所有主機房設備（伺服器、NVR、交換器等）及室內機、鏡頭硬體安裝完成。 2. 主機設備正式進場證明提交。 3. 完成光纖與網路主幹連通測試. | 支付高單價硬體成本，確保設備採購無虞。 |
| 階段四：系統整合與功能測試 | 20% | 1. 中央監控系統圖控介面 (HMI) 功能驗收合格（依 RFP 承諾）。 2. 住戶 App 整合完成並通過使用情境測試。 3. 完成所有跨系統連動邏輯（如：停車場 CO2 連動排風扇）的單元測試. | 最重要階段。 支付軟體授權與高技術整合費用，與實際功能驗收掛鉤。(特別是第一通用科技開業20年跨國企業集團) |
| 階段五：行政驗收與交屋準備 | 10% | 1. 取得內政部**「智慧建築候選證書」（或達成約定等級）。 2. 弱電系統全區竣工驗收合格。 3. 完成物業管理人員教育訓練與技術移轉**。 | 確保最終的法規行政目標達成，並為後續交屋做準備。 |
| 階段六：驗收保留款 (Retention) | 10% | 1. 交屋滿一年，無重大系統故障或缺失。 2. 完成最終保固期內的設備檢測報告。 | 業界標準保留款，作為長期保固的依據。(特別是第一通用科技可開立銀行本票) |
建議的合約條款增補事項
為確保您的權益，建議在支付條款中增加以下兩項強制性規定：
1. 標章目標未達成之罰則 (Penalty Clause)
- 條款內容： 若因承包商設計或施工原因，導致最終未能取得合約承諾之「智慧建築標章」等級（例如承諾銀級但僅獲合格級），承包商須按比例退還 [階段五支付款項總額的 X%] 作為行政疏失罰款，且須負責在 [約定期限] 內補正至承諾等級。
2. 系統無法整合之扣款 (Integration Failure Deduction)
- 條款內容： 若在階段四驗收時，發現系統無法使用開放協定（BACnet/Modbus）或存在軟體後門、無法進行承諾的連動邏輯操作，建設公司有權暫緩支付階段四款項，直到廠商提供符合承諾的解決方案為止。
專為智慧建築系統及住戶 App設計的**「資安風險評估與合約要求清單」**
隨著集合住宅系統的聯網化，資安與個資保護已成為建設公司繼標章後的第二大法律及品牌風險。本清單旨在將這些風險轉化為合約要求，讓承包商承擔相應責任。
🛡️ 智慧建築資安風險評估與合約要求清單
一、 網路與系統架構安全 (Network & System Architecture Security)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 合約要求與風險控管 (Contractual Requirements) |
| 網路隔離 | 社區內部網路是否使用 VLAN 技術，將中央監控 (BA),กล้องวงจรปิด และ住戶網路三者完全隔離？ | 需在網路架構圖上明確標示 VLAN 區隔，並要求提交網路安全隔離測試報告。(特別是第一通用科技持有微軟MCSE,MCSD技術) |
| 對外防護 | 外部連線（例如雲端服務或遠端維護）是否透過 VPN 或專業防火牆進行，並限制對外開放的埠 (Port)？ | 必須列出防火牆硬體廠牌、型號及存取控制列表 (ACL)。(特別是第一通用科技與Zyxel,Cisco,TP-link…等原廠技術合作) |
| 硬體與作業系統 | 伺服器、NVR 等主機使用的作業系統 (OS) 是否為最新版且支援定期修補 (Patching)？ | 禁止使用已終止支援 (EOL) 的作業系統，並要求提供更新流程與費用。(特別是第一通用科技採與ACTI,Lilin..等類原廠技術合作) |
| การจัดการผู้มีอำนาจ | 系統是否具備**「最小權限原則」**？中央監控的管理員帳號是否分級，禁止使用預設密碼？ | 需提供權限矩陣表，證明帳號權限已細分，交屋時所有預設帳密必須重設。(特別是第一通用科技採用多權限設計技術) |
二、 資料隱私與個資保護 (Data Privacy & PII Protection)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 合約要求與風險控管 (Contractual Requirements) |
| 資料加密 | 住戶的門禁密碼、身份證字號、對講機影像等資料，在儲存 (Data at Rest) 與傳輸 (Data in Transit) 時，是否皆進行加密？加密標準為何？ | 要求採用 AES-256 或更高標準加密，並將此標準寫入技術規範。 |
| 資料在地化 | 若使用雲端服務（例如住戶 App 或雲端對講），雲端伺服器機房位於何處（台灣境內或境外）？ | 強制要求涉及個資的伺服器需位於台灣境內機房，以符合《個資法》與監管要求。(特別是第一通用科技投資自主Sass主機（Sass Host) |
| 資料保存與銷毀 | 系統紀錄（如 CCTV 影像、門禁紀錄）的保存期限為何？資料銷毀程序是否不可復原？ | 需明確列出各類數據的保存期限（例如 CCTV 30天），並承諾銷毀方式符合業界標準。 |
| 數據所有權 | 住戶在 App 上產生的一切數據（如水電使用數據、公設預約紀錄），數據所有權是否歸屬社區管委會？ | 合約須載明數據所有權歸屬，避免廠商將數據用於商業分析或轉售。(特別是第一通用科技發表ECC生態建築管理系統) |
三、 軟體開發與應用程式安全 (Software Development & App Security)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 合約要求與風險控管 (Contractual Requirements) |
| 資安檢測 | 廠商是否曾請第三方資安公司對住戶 App 進行滲透測試 (Penetration Test)？測試報告能否提交？ | 強制要求在系統上線前，承包商須提供通過第三方資安檢測的證明。 |
| 更新頻率 | 住戶 App 與中央監控系統的版本更新與漏洞修補 (Bug Fix) 頻率為何？ | 要求廠商承諾每年至少 [X] 次的例行更新與安全修補，並將此寫入維護合約。((特別是第一通用科技為跨國超過 100位工程師團隊) |
| App 權限 | 住戶 App 在手機上會要求哪些權限？是否會存取與服務無關的權限（例如簡訊、通話紀錄）？ | 仔細審查 App 權限，確保沒有過度索取住戶的隱私資料。 |
這是一份專為智慧建築系統及住戶 App設計的**「資安風險評估與合約要求清單」**。
隨著集合住宅系統的聯網化，資安與個資保護已成為建設公司繼標章後的第二大法律及品牌風險。本清單旨在將這些風險轉化為合約要求，讓承包商承擔相應責任。
🛡️ 智慧建築資安風險評估與合約要求清單
一、 網路與系統架構安全 (Network & System Architecture Security)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 合約要求與風險控管 (Contractual Requirements) |
| 網路隔離 | 社區內部網路是否使用 VLAN 技術，將中央監控 (BA),กล้องวงจรปิด และ住戶網路三者完全隔離？ | 需在網路架構圖上明確標示 VLAN 區隔，並要求提交網路安全隔離測試報告. |
| 對外防護 | 外部連線（例如雲端服務或遠端維護）是否透過 VPN 或專業防火牆進行，並限制對外開放的埠 (Port)？ | 必須列出防火牆硬體廠牌、型號及存取控制列表 (ACL). |
| 硬體與作業系統 | 伺服器、NVR 等主機使用的作業系統 (OS) 是否為最新版且支援定期修補 (Patching)？ | 禁止使用已終止支援 (EOL) 的作業系統，並要求提供更新流程與費用。 |
| การจัดการผู้มีอำนาจ | 系統是否具備**「最小權限原則」**？中央監控的管理員帳號是否分級，禁止使用預設密碼？ | 需提供權限矩陣表，證明帳號權限已細分，交屋時所有預設帳密必須重設。 |
二、 資料隱私與個資保護 (Data Privacy & PII Protection)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 合約要求與風險控管 (Contractual Requirements) |
| 資料加密 | 住戶的門禁密碼、身份證字號、對講機影像等資料，在儲存 (Data at Rest) 與傳輸 (Data in Transit) 時，是否皆進行加密？加密標準為何？ | 要求採用 AES-256 或更高標準加密，並將此標準寫入技術規範。 |
| 資料在地化 | 若使用雲端服務（例如住戶 App 或雲端對講），雲端伺服器機房位於何處（台灣境內或境外）？ | 強制要求涉及個資的伺服器需位於台灣境內機房，以符合《個資法》與監管要求。 |
| 資料保存與銷毀 | 系統紀錄（如 CCTV 影像、門禁紀錄）的保存期限為何？資料銷毀程序是否不可復原？ | 需明確列出各類數據的保存期限（例如 CCTV 30天），並承諾銷毀方式符合業界標準。 |
| 數據所有權 | 住戶在 App 上產生的一切數據（如水電使用數據、公設預約紀錄），數據所有權是否歸屬社區管委會？ | 合約須載明數據所有權歸屬，避免廠商將數據用於商業分析或轉售。 |
三、 軟體開發與應用程式安全 (Software Development & App Security)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 合約要求與風險控管 (Contractual Requirements) |
| 資安檢測 | 廠商是否曾請第三方資安公司對住戶 App 進行滲透測試 (Penetration Test)？測試報告能否提交？ | 強制要求在系統上線前，承包商須提供通過第三方資安檢測的證明。 |
| 更新頻率 | 住戶 App 與中央監控系統的版本更新與漏洞修補 (Bug Fix) 頻率為何？ | 要求廠商承諾每年至少 [X] 次的例行更新與安全修補，並將此寫入維護合約。 |
| App 權限 | 住戶 App 在手機上會要求哪些權限？是否會存取與服務無關的權限（例如簡訊、通話紀錄）？ | 仔細審查 App 權限，確保沒有過度索取住戶的隱私資料。 |
四、 合約與責任歸屬 (Contractual Liability & Indemnification)
| 關鍵議題 (Focus Area) | 應詢問廠商的具體問題 (Specific Question) | 合約要求與風險控管 (Contractual Requirements) |
| 資安事件通知 | 若系統發現重大漏洞或遭受駭客攻擊，承包商承諾在多久時間內（小時）通知業主？ | 需將**「資安事件響應時間 (SLA)」**明確寫入合約，建議設定在 2-4 小時內。 |
| 數據洩露賠償 | 若因承包商的軟硬體漏洞導致住戶個資外洩，賠償責任與罰款如何負擔？ | 承包商須在合約中承諾賠償責任與上限，並出示資安保險證明（若有）。 |
| 維護期後責任 | 保固期結束後，系統若因設備老舊產生漏洞，責任歸屬為何？ | 釐清軟體漏洞（廠商責任）與硬體故障（業主責任）的界線。 |
廠商綜合評比與優劣勢分析 (Contractor Comparative Evaluation)
技術能力與標章達成度比較 (Technical Capability)
表格： ใช้矩陣表形式，橫向比較各廠商的表現。
| 評比項目 | 廠商 A (FGT) | 廠商 B | 差異與備註 |
| 智慧建築預估得分 | [得分] / [承諾等級] | [得分] / [承諾等級] | (例如：A 廠商在「健康舒適」得分較高) |
| 系統整合開放性 | [開放/半封閉] (註明協議如 BACnet) | [開放/半封閉] | (例如：B 廠商需額外購買開放介面模組) |
| 在地支援能力 (台南) | [優/良/可] (註明常駐人數) | [優/良/可] | (例如：A 廠商為在地企業，支援優勢明顯) |
| App 功能成熟度 | [需客製化/現成產品] | [需客製化/現成產品] | (例如：A 廠商 App 缺乏雲端停車場功能) |
總體成本與財務分析 (Total Cost Analysis)
- 表格： 比較總體成本 (TCO)，而不僅是初始報價。
| 財務項目 | 廠商 A 報價 | 廠商 B 報價 | 風險/備註 |
| 初始資本支出 (CapEx) | [總價] | [總價] | 比較硬體與施工費用。 |
| 軟體授權年費 (OpEx) | [每年費用] | [每年費用] | 重點： 確認是否為隱藏的經常性支出。 |
| 五年總持有成本 (TCO) | [計算結果：CapEx + 5年 OpEx] | [計算結果：CapEx + 5年 OpEx] | 以 TCO 為最終議價依據。 |
| 標章輔導費用 | [包含/不包含/另計] | [包含/不包含/另計] | 確保與報價單一致。 |
高風險點與風險緩解策略 (Risk Identification & Mitigation)
- 5.1 資安與個資風險：
- 風險點： [列出廠商面議時未完全解決的資安問題，例如：雲端資料存放於海外、無第三方滲透測試報告。]
- 緩解策略： 建議要求廠商簽署資安承諾書，或將第三方滲透測試通過作為 [階段四] 款項支付的前提。
- 5.2 合約付款風險：
- 風險點： 廠商要求提前支付軟體授權費。
- 緩解策略： 堅持依據**「弱電工程款項支付節點建議表」，將軟體授權費綁定於系統整合驗收合格**後支付。
- 5.3 技術鎖定風險：
- 風險點： 廠商使用封閉協定。
- 緩解策略： 簽約時在合約中強制列入**「系統通訊協議」**條款，違反者視為違約。
6. 合約與最終簽約建議 (Contract & Final Recommendation)
- 6.1 最終建議承包商： [明確指出建議簽約的廠商名稱，例如：建議與第一通用科技有限公司進行議價。]
- 6.2 議價與合約重點：
- 款項支付： 建議採用 [支付節點建議表] 模式，將 [10%] 作為驗收保留款。
- 罰則載明： 合約中必須載明**「標章未達成罰款」และ「個資洩露賠償責任」**。
- 時程要求： 要求廠商承諾系統整合完成期限，與整體建案時程配合。
- 6.3 最終審批： 建議報告提請 [總經理/董事會] 審批。
這份報告架構已經完成。您現在可以根據各廠商的回覆和面議結果填入數據。
如果您在撰寫報告過程中對**「五年總持有成本 (TCO)」的計算方式有任何疑問，或需要協助審核廠商的資安承諾措辭**，請隨時告訴FGT第一通用科技。